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来源:天下泉城编辑:2019-12-07 查看数0
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为了确保济南市住宅维修资金管理的公开、透明、公正,作为济南市住宅专项维修资金代管单位的济南市住房保障和房产管理局住房维修资金管理中心,依据国家、省、市有关维修资金管理规定,委托山东泉顺会计师事务所对我市市区范围内住宅专项维修资金2016年度管理工作进行了全面审计。

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4月27日上午,济南市住房保障和房产管理局住房维修资金管理中心将有关情况进行了通报。

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2016年度维修资金基本情况

2016年初专项维修资金结余638,139.69万元,2016年度交存总额194,239.66万元;

增值收益总额24,338.62万元;资金使用总额10,507.47万元;

截至2019-12-07结余846,210.50万元,其中商品住宅维修资金697,352.08万元、市直售后公房维修资金107,720.87万元、省直售后公房维修资金41,137.55万元,具体情况分为以下三个方面:

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商品住宅专项维修资金收支情况

2016年初商品住宅专项维修资金结余492,924.71万元,2016年度交存总额191,343.26万元;增值收益总额19,062.43万元;

资金使用总额5,978.32万元;

截至2019-12-07,商品住宅专项维修资金结余697,352.08万元。

市直售后公有住房专项维修资金收支情况

2016年初市直售后公有住房专项维修资金结余107,973.48万元,2016年度提取维修资金总额182.80万元;

增值收益总额3,406.85万元;

资金使用总额3,842.26万元;

截至2019-12-07,市直售后公有住房专项维修资金结余107,720.87万元。

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省直售后公有住房专项维修资金收支情况

2016年初省直售后公有住房专项维修资金结余37,241.50万元;

2016年度移交总额2,713.60万元;

增值收益总额1,869.34 万元;

资金使用总额686.89万元;

截至2019-12-07省直售后公有住房专项维修资金结余41,137.55万元。

相关数据解读

商品房维修资金交存量大幅增加

2016年我市商品房维修资金交存量与2015年相比大幅增加,同比增加97.87%。

交存量大幅增加的主要原因:一是因为2019-12-07《济南市物业管理办法》实施后,我市调整了维修资金交存政策,新建商品房将维修资金交存做为房屋交付使用的前提条件,开发企业在办理初始登记时未售出的或未交存维修资金的,由开发企业一次性补齐,开发企业再向业主追交。

二是因为2016年我市商品房市场形势较好,交易量大幅增加,2015年交易的商品房又大量集中在2016年交房。多因素致使2016年维修资金交存量猛增。

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维修资金使用总量略有增加

2016年维修资金使用支出10507.47万元,同比增加7.31%。

从使用数据来看,我市商品房维修资金使用量增幅明显。

用于维修支出5,978.32万元,同比增加17.92%。

涉及315个小区,2605幢自然幢,共有237235户业主因此受益。

商品房维修资金使用增幅较大主要是因为早期交付使用的商品房逐渐超出保修期,符合使用条件的房屋在逐年增多,而商品房又因为共用设施设备较多,一旦需要维修产生的维修费用也较高。

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省、市售后公房维修资金支用总量变化不大。

全年共支出4529.15万元,同比下降4.25%,共涉及471个单位的2645个自然幢。

支用量变化不大主要是因为随着省、市房改工作基本结束,房改房的总量基本保持不变,房屋维修量趋于平稳。

随着部分老旧房屋的灭失以及维修资金余额越来越小,售后公房维修资金年支用量预计还将进一步降低。

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维修项目的主要类型

从房屋维修的类型来看,商品房维修资金主要用于消防设施设备维修、电梯维修、监控系统改造以及单元门、可视对讲的更新改造。

除少数消防改造、监控系统改造、高档社区进行区间路面维修以及外墙防水维修单笔支出金额较大外,其余多为屋面防水维修、电梯系统维修及墙面粉刷等,且单笔支出金额不大。

因省、市售后公有住房均为建成时间较长的老旧社区,售后公房维修资金主要用于屋面防水维修、下水管道改造以及楼梯间粉刷和路面整修等。

除个别使用金额较大外,大部分维修项目单笔使用金额均较小。

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相关问题解读

1.什么是住宅专项维修资金?

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

其中住宅共用部位一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;

住宅共用设施设备一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。

2.住宅专项维修资金由谁交存,归谁所有?

商品房维修资金由业主交存,业主须在办理房屋入住手续前,将首期维修资金存入商品住宅维修资金专户。

目前我市执行的标准是未设电梯的多层房屋每平方米60元,设有电梯的房屋每平方米120元,独栋别墅每平方米20元。

出售公有住房的,售房单位须按多层住宅不低于售房款20%、高层住宅不低于售房款30%的比例从售房款中一次性提取维修资金。

从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有,房屋灭失的,售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位,售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。

商品房维修资金归业主所有,房屋灭失的,按维修资金账户余额全额返还商品房业主。

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3.房屋损坏,如何申请使用维修资金?

维修资金使用的前提是所维修房屋建立了维修资金制度,无论是商品房、已售公房,还是拆迁安置房均应交存了维修资金。

所需维修的是房屋共用部位、共用设施设备,并且出了保修期。

在满足上述条件的情况下,房屋属于商品房的,公共部位出现损坏业主可以向物业企业报修,物业企业提出住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造计划,打印出业主分摊清册,经业主委员会同意后在小区公示,征得涉及范围内双三分之二业主同意后报维修资金管理中心审核。

没有物业企业的可由业主委员会作为申报主体,既没物业企业也没有业委会的可以向所在居委会进行申报。如果房屋是已售公房,应首先向原产权单位报修,由原产权单位负责组织维修并向维修资金管理中心提出申请,原产权单位已破产或不能正常履行义务的由业委会或居委会作为申报主体。

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4.业主在维修资金方面有哪些权利与义务?

业主有维修资金使用的知情权、决策权和监督权,对使用维修资金事宜书面签署意见,既是法律赋予业主的一项权利,又是业主在社区管理中一项重要义务,它关系到相关业主能否正常使用房屋,又关系到自身利益。

业主一是要发挥好对维修资金使用、维修实施过程的监督、审查关,避免出现维修资金使用中的不合规现象,保证维修项目支出经济合理;

二是维修资金使用须经有利害关系的、占已交付使用房屋面积和户数三分之二以上的业主书面同意,广大业主要严格遵守业主管理规约,发扬邻里互助精神,畅通维修资金使用渠道,避免因“签名难”延误维修导致生活不便的情况发生。

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5.维修资金用完后怎么办?

《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部第165号令)规定,维修资金余额不足首期交存额30%的,业主应及时续交。已成立业主大会的,续交工作由业主委员会负责组织实施。

尚未成立业主大会的,由物业服务企业在街道办事处、区房产管理部门的指导监督下组织实施;

没有物业服务企业的,由居民委员会在街道办事处、区房产管理部门指导监督下组织实施。已售公房的由原产权单位组织实施。

6.维修资金使用过程中存在哪些困难?

(1)部分已售公房维修资金未按幢建账。依据政策规定已售公房维修资金必须先按幢建账后才可使用。

虽然我市先后出台了一系列文件,市住房保障和房产管理局也采取了多项措施,督促原产权单位尽快建账,但是很多产权单位由于破产、兼并或者重组等原因没有落实。

至今仍有部分原产权单位未建立维修资金明细账,致使这部分资金冻结,无法启用。

(2)业主决策难。

经业主双三分之二同意是物权法设定的维修资金使用的基本条件,由于社区人员构成复杂,产权人或产权单位缺乏公共事务管理参与意识和能力,怠于履行法定责任和义务,致使维修资金使用众口难调难以达成共识,即使达成一致意见,决策过程耗费的时间也较长。

(3)业主委员会缺位。

济南建立维修资金制度的商品房住宅小区成立业主委员会的较少,业主委员会能正常发挥作用的更少,尚无一家业主大会自主管理住宅维修资金。

作为业主大会执行机构的业主委员会主体的缺位,导致了资金使用决策效率低,业主对申报单位、施工单位等参与主体的监督作用无法有效发挥,增加了维修资金使用的难度。

(4)维修资金使用涉及的主体多,利益关系复杂,专业性、政策性强,未形成相关单位齐抓共管的局面。

物业企业、已售公房原产权单位、街道办、居委会、资金代管机构、质检、消防部门、施工、监理、造价审计等单位均应认真履行各自职责,强化各单位责任意识,形成维修资金监管、使用的联动机制。

(5)维修资金建立不全或多产权性质于一体的“插花楼”造成维修资金使用效率不高。由于业委会、物业服务并未全部覆盖所有小区,特别是无人管理的老旧小区,维修资金建立不完整或多产权房屋,需要相关业主补交或现金支付,一是没有相关主体组织相关事宜,且“插花楼”维修资金来源不同,导致维修资金没有统一主体发起支用,二是相关业主不配合承担相关责任与义务,导致资金很难落实到位,房屋维修搁浅。

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